Cerita Bagus Adikusumo, Pemain Lama di Bisnis Properti yang Bertahan dari Krisis ke Krisis

Suara.com - Bisnis properti Indonesia bagaikan roda yang terus berputar, menghadirkan peluang dan tantangan bagi para pelakunya. Di tahun 2024 ini, prospek bisnis ini masih menunjukkan geliat positif, namun diiringi dengan berbagai faktor yang perlu dipertimbangkan.

Hal itu diungkap oleh Bagus Adikusumo, Senior Director, Office Services, PT. Colliers International Indonesia, sekaligus member of the judging panel, PropertyGuru Indonesia Property Awards. Selama 20 tahun lebih berkecimpung di dunia properti, Bagus mengatakan bagaimana tren pemasaran dan pengelolaan properti di Indonesia terus berubah.

Untuk lebih lengkapya, simak wawancara eksklusif Suara.com dengan Bagus Adikusumo berikut ini:

Lebih dari 20 tahun menggeluti industri properti, apa yang membuat Anda terus menekuni industri ini?

Baca Juga: Proyek TOD di Sepanjang Jalur LRT Besutan BUMN Diakui Dunia Internasional

Sebenarnya saya sudah mulai dari 1996 jadi sudah lebih dari 27 tahun. Saya mempunyai 3 opsi setelah lulus kuliah. Ada properti, bank dan asuransi. Jadi saya putuskan untuk ke properti karena terlihat lebih menarik.

Pilihan saya tidak salah karena sampai sekarang saya tidak merasa bosan. Nature disease-nya itu dinamis, tidak pernah boring dan stagnan, selalu ada tantangan baru. Kan saya di sells, jadi kita bertransaksi untuk membantu perusahaan mencari atau membeli ruangan kantor.

Belum lama ini saya juga terjun ke bidang investment dan ini tidak hanya perkantoran, saya transaksi jual beli hotel, apartment, tanah dan shopping mall. Itu tadi jawabannya dinamis, tiap tahun selalu bergerak dan ada masa keemasannya banyak melakukan transaki dan masa berat seperti ini kita bisa berimprovisasi agar bisa survive.

Dan yang kedua properti ini kan banyak tipenya seperti industri, gudang, dan retail jadi banyak sekali pelajaran yang bisa kita ambil. Ketiga, kita berhubungan dengan orang dari level di bawah sampai di atas jadi kita melalui manager hingga decision maker melihat peluang di daerah tersebut.

Menariknya, kita bantu menghitung juga perbandingan nilai sewa dari satu gedung ke yang lainnya. Apakah harus menyewa atau membeli? Kenapa di gedung A atau gedung B? Itu yang menyebabkan saya tidak pernah bosan. Dulu saya seorang single fighter kalau sekarang saya sudah punya banyak tim dan lebih banyak managing menggunakan system.

Baca Juga: Ada Lift Tercepat, Gedung atau Apartemen Kini Mulai Dibangun Pakai Teknologi Canggih

Beberapa kali melewati massa Krisi, mulai dari 1998 dan 2008, apa yang membuat bisa bertahan?

Menariknya, kita tidak hanya mendapatkan fix salary, kita mendapatkan komisi. Semakin besar deal-nya maka semakin besar komisinya. Saat saya mulai di tahun 1996 itu bisnis properti sedang bagus. Pada saat 1997-1998 baru deh turun. Jadi di tahun 1996-1997 itu kita sedang making a lot of money, banyak transaksi karena masih baru.

Jadi transaksi dulu itu menggunakan dollar (USD), jadi kita mendapatkan earning dollar. Dollar yang nilainya Rp2500 menjadi Rp17.000, US Dollar Rent pun naik jadi tidak masuk ke hitungan perusahaan-perusahaan ini.

Secara rules business leasing itu adalah uang sewa tidak boleh melebihi dari 20 persen total expense perusahaan tersebut kalau lebih dari itu perusahaan menjadi tidak sehat.

Yang terjadi pada saat itu adalah rental office yang tadinya 20 persen menjadi 60 persen dan banyak yang tumbang perusahaan. Jadi, income-nya berkurang, transaksi kita yang sudah di depan mata mendapatkan puluhan M (miliar) itu gagal semua dan terjadi penyesuaian.

Pada saat 2001-2002 itu sudah mulai bangun lagi, 2005 mulai rame dan kemudian 2008 saat sedang bagus-bagusnya ada global finansial crisis. Untungnya Indonesia sudah belajar saat 1998 dan sudah resilience, jadi tidak lama hanya enam bulan efeknya.

Setelah itu nilai properti sudah meloncat. Itu juga yang membuat saya suka di bisnis ini karena kita belajar banyak hal.

Anda menekuni spesialisasi penyewaan dan jual beli office space, apa beda tantangannya dengan rumah pribadi?

Kalau office kan corporation tapi kalau rumah pribadi itu individu. Jadi memang personal interest-nya berbeda. Kalau di corporation itu menggunakan logika dan hitungan tapi kalau rumah pribadi melibatkan perasaan juga jadi lebih lama lagi prosesnya karena banyak faktor individu.

Jadi saya lebih suka yang comercial dibandingkan residencial. Kalau residencial saya biasanya apartment untuk satu gedung untuk corporation. Jadi memang berbeda dari segi pembeli, pengguna dan siapa yang melihat atau memutuskan.

Dengan makin bertumbuhnya tren WFC dan WFH seberapa berpengaruh terhadap dinamika jual beli dan dinamika property office?

Sangat besar pengaruhnya. Semua disebabkan karena Covid-19, karena dulu ke kantor semua seperti rumah kedua. Efeknya adalah mereka reduce size dari 50-30 persen yang menyebabkan bisnis kantor menjadi berat.

Ruangan kantor yang sudah tersewa jadi kembali lagi ke pasar dan membuat supplyer menjadi banyak. Padahal tanpa harus mengurangi space dari perusahaan tersebut, situasi market sudah over supply.

Tapi di tahun ini sudah mulai stabil, WFH tetap ada tapi tidak banyak. Jadi sudah mulai kembali seperti semula. Pada tahun 2023 banyak perusahaan yang pindah. Tapi saat ini yang mengganggu adalah dari eksternal seperti pemilu.

Daerah atau kawasan mana yang saat ini sedang populer menjadi lokasi perkantoran baru?

Untuk sekarang di Jakarta Selatan dan Barat. Jadi TB Simatupang, BSD, Bintaro, Puri dan Meruya. Sekarang tol juga nyambung, dibangun pemerintah menjadi terkoneksi. Saya melihat masa depannya adalah Pemerintah Indonesia sedang mengintegrasi daerah Jabodetabek agar mudah dicapai.

Tidak hanya menggunakan mobil tapi bisa menggunakan KRL, LRT dan MRT itu sedang di sambung jadi nanti sudah tidak masalah lagi. Karena kalau pakai kereta perjalanan itu 1 jam paling lama.

Perpindahan kantor ke daerah Selatan dan Barat itu dikarenakan harga sewa di pusat Jakarta yang semakin mahal atau karena sengaja mendekatkan ke pemukiman?

Ada dua alasan, yang pertama adalah perusahaan tidak perlu ada di CBD (Central Business District) mereka ke Selatan atau ke Barat keluarnya. Ini dikarenakan kalau itu merupakan perusahaan asing, mereka lebih suka di Selatan.

Alasan kedua karena secara statistik mayoritas pegawai di Kuningan, Thamrin, Sudirman, SCBD itu 60-70 persen mereka tinggal di Selatan atau Barat jadi lebih dekat untuk mereka.

Pertanyaan selanjutnya soal PropertyGuru Indonesia Property Awards, apa yang berbeda dengan Indonesia Property Awards yang lalu?

Kita menyebutnya Property Awards dan Event Organizernya itu PropertyGuru. Dari awal sampai sekarang ternyata memang cukup berhasil karena yang saya lihat ini jurinya ini independen dan profesional semua jadi tidak terlalu sulit.

Namun sekarang ini banyak sekali yang mau berpatisipasi sebagai peserta Indonesian Property Award dengan harapan mendapatkan benefit ketika menang dan itu yang menyebabkan developer-developer yang ingin ikut serta. Kalau sekarang sudah banyak yang sudah ikut dan menjadi kenal.

Ini sudah yang kesembilan tahun dan mereka sudah menunggu. Jadi properti guru menilai secara keseluruhan. Para developer diberi masukan oleh para juri yang berbeda latar belakang.

Apa yang berbeda, katanya akan ada tambahan kategori baru?

Ya memang setiap tahun ada inovasi dari PropertyGuru dan masukan para juri juga. Sekarang ini kan sudah mengarah ke ESG (Environment, Social and Governance) ya, nah bagian environment ini mengarah kepada lingkungan. Jadi PropertyGuru mengeluarkan award yang sehubungan dengan ESG tadi yaitu sustainability-nya.

Jadi tidak hanya arsitek, efisiensi dan landscape yang kita nilai tapi juga bagaimana water rain burstingnya atau bagaimana recycle product material untuk bangunannya. Jadi ke hal-hal itu yang menjadi penilaian untuk pemenang kategori ini. Sustainability construction dan efficiency energi. Jadi ada kerjasama antara construction, developer dan pemerintah.

Apa saja kategori penilaiannya?

Developers dan developmentnya kita nilai. Kita melihat dari kesuksesan perusahaan seperti apa setelah bertahun-tahun, properti yang sedang di construction atau sedang ditawarkan, dari segi design-nya kita lihat apakah fungsi dan inovatifnyanya sudah sesuai, arsitek, landscape, achievement dari developer itu sendiri, apa sertifikasi yang sudah mereka peroleh. Jadi masing-masing properti dinilai dari empat faktor.

Apa yang akan didapatkan oleh peraih award ini?

Jadi mereka mendapatkan award dan showcase dari properti mereka sendiri, tiap penerimanya diberikan kesempatan untuk short speech. PropertyGuru ini mempunyai banyak akses terhadap sosial media, magazine dan television. Jadi promosi tersebut akan terus berjalan.

Pemenangnya juga akan masuk ke Property Magazine yang dikeluarkan satu tahun sekali dan mereka mempunyai banyak pembaca. Tidak hanya di nasional, pemenangnya bisa ikut di Asia dan bersaing dengan negara lain.

Pada awalnya Indonesia di level Asia tidak bisa banyak bersaing namun sekarang setelah covid sudah banyak Indonesia menang sebagai kategori design maupun developernya. Ketika sudah menang maka propertinya akan lebih dikenal di level regional.